Quando, in Inghilterra, sentiamo dire che comprare casa è stressante, molto spesso, noi Italiani non capiamo perché.
Qui di seguito, si cercherà di attirare l’attenzione su due aspetti in particolare:
- la differenza fra freehold e leasehold
- le similitudini e le differenze fra il modo di fare in Scozia ed nelle altre 3 nazioni
Freehold e Leasehold: cosa sono e a cosa stare attenti
Questo aspetto riguarda tutto il Regno Unito.
Freehold
Quando si compra casa in Italia, di solito, oltre ad essere proprietari dell’immobile, si è anche proprietari del terreno su cui l’immobile è costruito. Nel caso di condomìni, la proprietà di alcune porzioni è condivisa , ma la sostanza rimane la stessa. In UK, questo si chiama freehold, o share of freehold nel caso di proprietà condivisa.
Quasi tutte le abitazioni indipendenti (cioè non in condominio) sono possedute – e quindi vendute e acquistate – in freehold. È possibile trovare appartamenti venduti in share of freehold, quando questi appartamenti sono stati ricavati da quello che era un’unico edificio in origine. In questi casi, all’atto della ristrutturazione, i singoli appartamenti ritengono la freehold originale, condividendo la proprietà di tutto il terreno (generalmente includendo giardini, garage e altre dépendance).
Questo è molto simile alla situazione italiana e non conviene dilungarvisi troppo.
Leasehold
Gli appartamenti, in genere, specialmente a Londra, sono quasi tutti posseduti – e quindi venduti – come leasehold. In pratica, il terreno su cui è costruito l’edificio è in affitto (lease) che tutti i condòmini pagano, di solito, annualmente. In genere, l’ammontare va dai £100 ai £1000 annuali. Questo contratto d’affitto è a lunghissima durata: tipicamente, all’atto della costruzione dell’edificio, la durata è stabilita a 150 anni. Questa però non è soggetta a nessuna regola e può variare di molto. Il contratto, di solito, stabilisce anche il modo nel quale l’affitto si aggiornerà nel futuro; anche lì: nessuna regola particolare.
Questo istituto esiste anche in Italia, con il nome di proprietà superficiale. È piuttosto raro e utilizzato prevalentemente da istituzioni pubbliche (ad esempio: comuni, regione, ecc.) nel contesto dell’edilizia agevolata. L’idea è che, non comprando il terreno, il prezzo dell’immobile è minore e più accessibile. La durata dell’affitto del terreno è generalmente lunghissima (ad esempio: 999 anni).
In UK, però, i proprietari del terreno sono di solito privati: individui o società. E lo scopo di tutto è il lucro.
L’aspetto importante di tutto ciò è la durata residua del lease. Infatti, alla sua scadenza, tutto ciò che verte sul terreno passa al proprietario del terreno! Uno potrebbe pensare: “Il mio lease scade fra 70 anni: c’è tempo…” Errore che potrà costare caro! Chi acquista un appartamento con un lease residuo di 70 anni sa già di dover contrattare un rinnovo con il proprietario del terreno. Il costo (una tantum) del rinnovo sarà tanto più alto quanto più la scadenza si avvicina. Il compratore farà i suoi conti e proporrà un prezzo inferiore al valore dell’immobile, decurtato del costo (stimato) del rinnovo. Insomma, per farla breve, il valore di mercato scende, e di molto…
Nella pratica, la cifra magica è 100. Se rimangono 100 anni di lease, è il momento di vendere o di rinnovare il contratto di lease. Se rimangono più di 100 anni, è meglio. La vendità sarà soggetta alla situazione del mercato immobiliare locale ma avverrà senza decurtazioni. Il costo una tantum del rinnovo si dovrebbe aggirare sul 1%~3% del valore dell’immobile. Per il nostro amico con un lease da 70 anni, invece, il costo una tantum del rinnovo – o la decurtazione sul prezzo di vendita – potrà raggiungere il 20%~25% del valore dell’immobile!
Il processo di acquisto di un immobile
Non c’è il notaio?
È utile premettere che il sistema legale britannico non prevede la figura del notaio. Il notaio, in Italia, è un libero professionista che fa le veci di un pubblico ufficiale. In questa veste, è super partes e fa gli interessi di ambo le parti.
L’assenza della figura del notaio forza compratore e venditore a nominare ciascuno un legale (sollicitor) di fiducia, che rappresenterà i propri interessi. Il lavoro del legale del venditore è minimo: deve solo assicurarsi che il legale del compratore abbia tutta la documentazione necessaria, che non vi siano richieste irragionevoli e che la prassi sia seguita.
Il legale del compratore ha un compito maggiore e più delicato, molto simile al compito del notaio italiano. Deve verificare tutti gli atti inerenti: riguardo alla proprietà, a situazioni legali come condizioni legali pregresse (covenants), ipoteche (mortgages), ecc. Può essere il caso di coinvolgere un geometra (surveyor) che accerti la qualità strutturale dell’immobile. Per quanto riguarda il sollicitor, deve informare il compratore di qualunque situazione particolare e di qualunque rischio. Ci vogliono settimane – se non mesi: tutto dipende dalla complessità nelle carte fornite dal legale della controparte o dai documenti del catasto (Land Registry). È colui che, verificato tutto, dirà che si può procedere.
Inghilterra, Galles e Irlanda del Nord
Tutto comincia con la ricerca dell’immobile da acquistare. Non serve dilungarsi troppo su questo primo passo, perché è comune a tutte le latitudini…
È importante, in contemporanea, definire l’ammontare che si può spendere e, se del caso, quanto deve essere il mutuo. I mutui possono essere accordati in principle, cioè solo sulla valutazione della solvibilità del compratore e senza conoscere l’immobile.
Una volta individuata la proprietà, si fa un’offerta verbale, all’agente (se c’è e sarà obbligato a presentarla al proprietario) o al proprietario direttamente, per iscritto, a la quale dovrà seguire una risposta scritta.
Una risposta scritta di accettazione (il caso contrario non ha conseguenze) non è vincolante. Il venditore può tranquillamente accettare altre offerte, in genere più alte. Il compratore può decidere fare un’offerta su un’altro immobile ed abbandonare l’offerta già accettata.
È il momento, per il compratore, di far intervenire il proprio sollicitor. Costui si preoccuperà di richiedere tutta la documentazione e di verificarla. Può essere il caso di far intervenire un surveyor per valutare la solidità dell’immobile e comunicare i risultati della sua perizia al sollicitor. Possono passare molte settimane e possono essere necessarie molte riunioni…
Durante questo periodo e fino al passo successivo, una qualsiasi delle parti può ritirarsi senza conseguenze, se non per le spese proprie sostenute (sollicitor, surveyor, ecc.) fino a lì. Poco male se si ritira il compratore perché è colui che spende di più. Se si ritira il venditore, è il compratore che soffre di più a causa delle spese affrontate fino a quel momento. Dipende anche da quando il venditore si ritira…
Se nessuno si ritira, il passo successivo si chiama exchange (scambio, abbreviazione di contract exchange, scambio di contratti). Si accompagna dal pagamento di una caparra ed è vincolante. È più o meno l’equivalente del compromesso in Italia. Non è fatto in presenza ma fra i sollicitor di ciascuna parte.
Il sollicitor del compratore si occuperà anche di fornire gli elementi alla banca che erogherà il mutuo. La banca dovrà confermare l’approvazione del mutuo e la sua erogazione prima dell’exchange.
Una volta avvenuto l’exchange, se il compratore si ritira, il fatto viene considerato come una rottura del contratto (breach of contract): è legalmente una cosa seria. Il compratore sarà soggetto alla perdita della caparra, al pagamento delle spese legali della controparte (oltre che delle proprie) e a cause di risarcimento. Il venditore può inviare una Notice to Complete (avviso per il completamento) e, se l’immobile sarà poi venduto ad un prezzo inferiore, potrebbe essere chiamato a risarcire il venditore per la perdita.
Se il venditore si ritira, anche questa è una breach of contract. Il venditore può ritrovarsi costretto a rimborsare la caparra e tutte le spese del compratore connesse alla vendita. Potrebbe essere citato in giudizio e costretto a vendere, oppure a pagare la differenza di prezzo se il compratore si trova costretto a comprare un immobile più caro.
Qualche settimana dopo l’exchange, c’è il completion (completamento). È equivalente al rogito in Italia. È accompagnato dal saldo della vendita e dalla remissione delle chiavi. Qualche giorno prima, il compratore avrà provveduto al trasferimento sul conto del del suo sollicitor del resto del prezzo e di tutte le relative tasse.Qualche giorno dopo il completion, riceverà la ricevuta della trascrizione sul Land Registry.
Niente è scritto e tutto può succedere prima dell’exchange. Tutto è scritto e niente può più succedere dopo l’exchange.
Scozia
I discorso per la la Scozia è completamente diverso. A parte la piccola differenza di chiamare il freehold “heritable title”, il parlamento scozzese ha approvato una legge, Long Lease (Scotland) Act 2012, che trasforma tutte i leasehold con più di 175 anni e meno di £100 di canone annuale in heritable title. A chi possedeva solo le mura venne data anche la terra sui cui poggiava l’immobile. Inutile dire che, come in Italia, in Scozia, la maggior parte degli immobili sono ora posseduti sotto lo heritable title.
Se si ha bisogno di un mutuo, è meglio cominciare da lì ed ottenere un’approvazione in principle.
Il prossimo passo è trovarsi un sollicitor. Ancor prima di trovare la casa da acquistare, è opportuno avere chi, per legge, farà, a vostro nome, le proposte scritte.
Prima di decidere di fare una proposta, è opportuno consultare lo Home Report redatto da venditore che, per legge, deve includere la perizia di un geometra, il rapporto di efficienza energetica ed un questionario con varie risposte, come ad esempio i costi annuali (incluse le tasse), situazioni pregresse come rimozione di amianto, modifiche fatte nel corso degli anni, ecc.
Le proposte (offers) vengono effettuate in un’asta “alla cieca” (blind bidding system) alla quale partecipano tutti gli interessati, all’insaputa l’uno dell’altro. Ci sono tre tipi di asta:
- Offers Over (abbreviato o/o), le più gettonate, dove il venditore ha stabilito un prezzo minimo di vendita. Si può offrire di meno, ma la probabilità di accettazione scende di molto.
- Offers In the Region Of (abbreviato ORIO), dove il venditore ha stabilito un prezzo orientativo, sperando di ottenere anche di più, ma senza rinunciare ad accettare un po’ di meno.
- Fixed Price, dove il venditore vuole un ammontare preciso. Offrire di meno riduce le probabilità di accettazione ma non le elimina del tutto.
Se l’offerta viene accettata, si può cominciare a trattare sulle condizioni. Se si ha bisogno di un mutuo, bisogna, prima, finalizzare il tutto con la banca. La trattativa sulle condizioni, la fa il sollicitor, per iscritto, ed i messaggi (lettere o posta elettronica) che manda e riceve vengono chiamati missives. Questa fase viene di solito chiamata swapping missives (cioè: scambio di messaggi). L’ultimo messaggio (concluding missive) diventa un documento vincolante, che conferma gli accordi raggiunti. Corrisponde più o meno al compromesso che si fa in Italia…
Può essere il caso di fare altre verifiche o perizie (surveys), facoltative ma utili in certi casi…
Regolate tutte le questioni, si è pronti per il rogito (completion). Anche qui, il sollicitor chiarisce per iscritto gli importi complessivi da pagare, che includono le tasse ed i suoi onorari. Viene stabilita una data per il rogito ed il pagamento degli ammontari deve avvenire prima. Subito prima del rogito, il sollicitor verificherà che il venditore è ancora proprietario dell’immobile oggetto della trattative e, in caso di mutuo, che il compratore non sia stato dichiarato insolvibile nel frattempo.
I condomìni
Aspetti legali
Acquistando un immobile in condominio, si viene a far parte di una società che rappresenta il condominio stesso. Questa società ha amministratori (directors) che sono in genere alcuni dei condòmini. Questi amministratori rappresentano solidalmente il condominio nei confronti delle autorità. Si avvalgono, in genere, di società di contabilità per la gestione delle spese.
La situazione è abbastanza diversa da quella in Italia, dal punto di vista formale.
Dal punto di vista sostanziale, invece, le cose sono molto simili: le assemblee di condominio sono in realtà l’assemblea dei soci della società di cui prima.
Costi
A Londra, i costi sono, in genere, molto più alti di quelli a cui siamo abituati in Italia. Fuori Londra, si abbassano ma molto dipende dalla zona.
In genere, le utilities (utenze) sono separate per ogni condòmino e le spese comuni vengono divise secondo una tabella millesimale.
Qualche consiglio utile
Per abitarci o da dare in affitto?
Specie se si deve accendere un mutuo, i costi cambiano se l’immobile è per la propria abitazione o per darlo in affitto: per sempio, i tassi dei mutui sono molto più alti in caso di affitto. Inoltre, dal 2020, non si possono più dedurre gli interessi pagati alla banca dal reddito da affitto, ma si riceve solo un credito d’imposta pari al 20% degli interessi pagati.
Usare una società
Chi è titolare o socio di una società può essere interessato a intestare l’immobile da acquistare alla società. Questo, di solito, viene fatto per aggirare la restrizione sulla deducibilità degli interessi sui mutui, restrizione che si applica alle persone fisiche e non alle società.
Usare un trust
Alcuni comprano un immobile con un trust. Si potrebbe tradurre con fiduciaria, ma nel Regno Unito, ci sono regole particolari e precise. Può essere un’opzione se si prevede di acquistare un certo numero di immobili.
L’opinione di un commercialista è molto raccomandata per scegliere la modalità di acquisto più conveniente.
